Sachverständigengutachten: Marktpreis schlägt Schätzwert

Wird eine Immobilie vererbt, unterliegt sie der Erbschaftsteuer. Um diese zu berechnen, muss der Wert der Immobilie festgestellt werden. Und da Häuser selten mit einem Preisschild versehen sind, ist die Ermittlung nicht immer einfach. Daher gibt es bei der Finanzverwaltung regelmäßig Gutachterausschüsse, welche einen Grundstückswert ermitteln. Ist der Steuerpflichtige der Auffassung, dass der Grundstückswert zu hoch angesetzt wurde, kann er anschließend ein eigenes Gutachten beauftragen. Im Streitfall legte der Steu­erpflichtige ein Gutachten vor, das vom Finanzamt jedoch nicht berücksichtigt wurde. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste entscheiden, welcher Wert maßgeblich ist.

Der Kläger erbte im Jahr 2020 unter anderem zwei Grundstücke. In einem Gutachten ermittelte ein Sachverständiger hierfür Grundbesitzwerte von 210.000 € und 305.000 €. Im Jahr 2021 verkaufte der Kläger die beiden Grundstücke jedoch für insgesamt 900.000 €. Das Finanzamt setzte zum Zweck der Erbschaftsteuer einen Grundbesitzwert von rund 696.000 € an. Der Kläger begehrte demgegenüber die Berücksichtigung der niedrigeren Werte aus dem Gutachten. Die Käuferin habe die Grundstücke ohne vorherige Besichtigung und ohne Kenntnis der vorhandenen Mängel erworben. Auch seien hier im Gegensatz zum Gutachten keine wertmindernden Faktoren berücksichtigt worden.

Die Klage vor dem FG hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des Gerichts konnte der Kläger durch das Gutachten keinen niedrigeren Wert nachweisen. Zwar ist ein solcher Nach­weis grundsätzlich durch ein Sachverständigengutachten möglich. Im konkreten Fall jedoch kam dem tatsächlich erzielten Kaufpreis eine größere Aussagekraft zu. Denn ein zwischen fremden Dritten vereinbarter Verkaufspreis stellt regelmäßig den sichersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert dar, ein Gutachten demgegenüber nur eine Schätzung. Eine gesetzliche Regelung, wonach ein Gutachten stets vorrangig zu berücksichtigen wäre, existiert nicht. Zudem bekräftigte die Käuferin, dass der von ihr gezahlte Preis nach ihrer Einschätzung dem Marktwert entsprach. Auch eine zwischenzeitlich positive Entwicklung des Immobilienmarkts konnte die erhebliche Abweichung zwischen dem Kaufpreis und den Werten laut Gutachten nicht plausibel erklären.

Hinweis: In solch einem Fall muss nachvollziehbar dargelegt werden, warum der erzielte Kaufpreis weit über dem Gutachten liegt. Wir unterstützen Sie in derartigen Anliegen.